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艰难一年 融创阶梯

  

艰难一年 融创阶梯

  编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

  故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?

  1月4日,融创发布公告称,2018年全年合约销售额为4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%。

  据观点指数了解,融创中国2018全年的销售目标为4500亿元。据此计算,2018年融创目标完成度约为103%。

  融创其实压力不小,与第三名恒大有超过1300亿元的差距,第五名保利也在虎视眈眈,通往第一的路并不好走。

  害怕压力显然不是融创的风格,逆市拿地、接盘万达文旅团队、乐视泥淖、金科股争……每一件事情都需要迎难而上。

  “就是做生意,肯定有输有赢,如果每件事都赢,那风险控制得非常好。但不可能每件事都赢,有的机会就不是你的。做了10件事,有8件赢了,2件输了,这公司都挺好的。”这就是孙宏斌和融创。

  1月4日,融创公告宣布,2018年全年共实现合约销售金额人民币4649.5亿元(合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%,合约销售面积约3056.2万平米,合约销售均价约人民币1.52万元/平米。

  公告中显示,2018年,融创中国权益合约销售金额为人民币3289.4亿元,同比增长23%,权益合同销售金额为人民币3262.8亿元,同比增长23%。

  下半年通常是融创的销售爆发期,主要因为是其惯例推盘高峰期。2018年,融创同样牢牢把握住“金九银十”的传统销售节点,一举超过保利,稳居行业第四的位置,9月销售额达到全年最高点533.5亿元,10月实现销售额522.4亿元。

  但是,对于已经达到一定规模的企业来说,实现高速增长并不容易。而且,从企业高层的言辞中也可以窥探出,融创可能在未来一两年会主动放慢节奏,更多考虑安全性。

  从图中可以清晰地看到融创的进阶史:2011年,融创合同销售金额尚且排在行业第18位;2012年升至第13位;2013年第11位;2014年突入前10;2015年行业排名第9;2016年排名第7;2017年实现销售金额3620亿元,同比增长140%,行业排名第4;2018年保住了第四的位置,开始向前三出发。

  在扩张的过程中,深耕一二线核心城市是融创的策略。截至2018上半年,融创总货值3.29万亿中,超过92%的土地储备位于一二线年,融创拿地标准为“IRR高于50%,净利率高于15%”,较2016、2017年拿地标准“IRR高于30%,净利率高于10%”有了明显提升。

  在2016、2017年公开土地市场频出地王的时候,融创选择从过热的招拍挂市场中抽身,寻找二级市场的收并购机会。

  截至2018年中期,融创新增土地储备约2920万平米,权益土地储备约1545万平米,平均土地成本为3620元/平米;包括旧改等协议状态的土地,融创土地储备规模达到2.31亿平米,总货值3.29万亿元,超过92%土地集中在一二线及环一线核心城市。

  根据融创的计划,下半年在拿地上还将坚持“多看少动”的策略,继续上半年的谨慎策略,坚持高拿地标准,审慎把握土地获取节奏并严格控制规模。

  土地储备是发展的粮草,基于对市场的敏锐判断,实际上,2018年公开市场上开始有了一些融创的身影。对融创来说,2018下半年是个拿地的好时机。据观点指数不完全统计,截止目前,融创2018年从公开市场斩获的土储已经达到1654.55万平米。

  在调控从严、企业银根收紧的现状下,土地市场降温明显,地块流拍、延期拍卖、底价成交成为常态,“入冬”成了行业的共识。

  有市场人士分析称,对于融创此类现金流充裕的龙头房企来说,逆市拿地是必须操作的策略,市场调整期的抄底逻辑一定是对的。只有把握机会拿下低成本、性价比高的地块,未来才会有好的投资回报和收益。

  该人士表示,大企业由于项目多、资金链长,回旋余地比小企业大很多,因此不用在市场很热的时候抢“地王”,预计投资、拿地、收并购的机会会一直持续到2019上半年。

  事实上,融创2017年收购的万达项目中,也涵盖大部分可供销售住宅项目。2018下半年,这场世纪大交易还在持续,融创直接将万达文旅团队收入囊中。

  收购万达文旅项目,是融创布局文旅板块的开端——2017年7月,以438.44亿元收购万达西双版纳、南昌(楼盘)等13个万达文旅项目91%股权;2018年10月,再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。

  至此,13个万达文旅城的规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、运营管理等服务,全权由融创负责,融创在万达这场交易中耗资总计501.25亿元。

  据观点指数了解,地产主业和文旅板块是融创目前最主要的两块业务。除此之外,孙宏斌在中期业绩会上称,“没有什么多元化业务的考虑了”。

  据了解,2018年,融创成立了文旅集团,2019年也会有更多文旅城开业。但从效益来看,文旅集团所占营收比例并不高。截止2018年上半年,融创营收构成中,销售住宅及商业物业权重贡献占比95.19%,物业管理收入、文旅业务收入及其他收入总计贡献率不足5%。

  作为一名合格的商人,孙宏斌150亿驰援乐视,并不是看在贾跃亭的份上,而是砸在乐视的品牌上。毕竟,融创要转型升级,有一个现成的平台要省事得多。

  但当乐视的多米诺骨牌持续发酵,孙宏斌还是不得不愿赌服输。融创2018年披露的业绩公告中,融创对乐视投资计提165亿元减值拨备,即对围绕乐视的全部投资一次性计提损失。

  即便如此,他依旧没有完全放弃这笔投资。2018年9月,融创以底价7.7亿元接盘乐视控股持有的乐融致新18.38%股权和乐视影业21.8%股权,融创成为乐融致新和乐视影业第一大股东。

  持续加注的筹码,融创在乐视投资上的对错损益尚未可知。但在融创的投资上,充满不确定性的又何止一桩两件。

  2016年9月21日,融创间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票907,029,478股,占金科股份000656股吧)扩大后的已发行股份总额约16.96%,认购价为每股人民币4.41元,总代价为约40亿元。

  那时候,黄红云夫妇的持股比例为26.58%,牢牢占据实际控制人之位,融创也将此次入股归为“投资”类型,随后金科股价一路走高,宾主尽欢。

  好景不长,2016年11月,融创即通过旗下两物业管理公司在二级市场增持金科股份股票共计162,304,282股,占金科股份总股本3.04%。

  权益变动完成后,融创中国将合计持有金科股份1,069,333,760股,占金科总股本的20.00%。2017年1月24日,融创将持股比例提升至23.15%;同年5月1日,提高至25%。

  直至2018年10月25日,金科股份公告称,孙宏斌一方持有公司股份达到27.6783%,而黄红云一方持有公司股份数占公司总股本的27.6781%,融创中国合计持有公司股份数以0.0002%的极微弱优势超过黄红云先生及其一致行动人,成为金科第一大股东。

  时隔两天后,黄红云便宣布与女儿黄斯诗结为一致行动人,合计持有金科股份1,601,515,668股,占总股本的29.9925%,重夺第一大股东之位,逼近要约红线。

  事实上,三季度与黄斯诗一同进入十大股东名单的,还有黄红云侄子黄伟,持股比例1.67%,截至目前,黄伟尚未与黄红云正式签署一致行动人协议。但是,鉴于双方亲属关系,外界已基本认定他们是名义上的利益共同体。

  如若加上黄伟的持股,黄红云一方实际控制的持股量将达31.6625%,签署一致行动人协议将触发要约收购的条款。

  巧妙的安排无处不在。11月18日,金科公告称,董事会同意将已不符合解锁条件的激励对象12人已获授的限制性股票全部予以回购注销。

  公告指出,本次回购并注销的已授予限制性股票数量为83.75万股,占目前金科总股本533,971.5816万股的0.016%。本次回购注销完成后,金科股份总数将由533,971.5816万股变更为533,400.8316万股。

  在股票回购注销后,黄红云及其一致行动人所持有的股份,占金科股份总股本约30.02%。在获得上市公司控制权的同时,规避要约收购的风险。

  孙宏斌一方也在持续买入金科股票,持股比例或已达到29.26%,与持股比例为29.9925%的黄红云一方势均力敌。

  相比起拿地开发销售,并购是让融创更进一步的捷径,若能将A股上市的金科控制权握在手中,融创或许就不再是第四。

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