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焦点丨捂盘不行,购房者又不买账:长沙限价房销售“遇冷”

  3月14日,位于长沙高铁新城的新城吾悦广场项目部分楼栋住宅加精装修后,起价仅9888元/平方米,比该项目之前毛坯限价9971元/平方米价格还低,让业界颇感意外。

  从相关数据来看(湖南中原数据平台统计),以长沙金地香樟悦府为例,其凭借相对优越的地理位置、亲民的售价,去年12月18日首次开盘时去化率虽高达83%,但同样位于该市雨花区金科集美天辰项目,作为长沙市试行“限房价、竞地价”出让的第一个“双限地”项目,今年1月11日首次开盘时,去化率却仅为11%。

  实际上,售价比市场价便宜的限价房理应更好卖,但这些过去顶着“天花板”价格卖、“闭着眼买也能赚钱”的限价房如今在长沙开始“遇冷”。

  户型偏大、精装修“货不对板”以及购房需求减少成为限价房“遇冷”的主因,市场与政府也在思考如何打破这一僵局。

  推出“双限地”出发点,本来是抑制高房价、满足刚需客购买力、稳定市场预期。但长沙之前出让的不少“双限地”,开发商主推的却是超大户型非刚需房源。

  以长沙楼市热点区域梅溪湖片区的限价楼盘为例,住宅户型整体偏大。比如,福晟翡翠湾项目住宅推出的是316平方米~381平方米超大户型毛坯大平层,限价9970元/平方米,一套住宅总价高达315万元起。这对长沙真正的刚需购房者来说,无疑非常吃力。

  该项目去年12月20日开盘,到今年2月中下旬还有房源在售。周边的华润琨瑜府“双限地”项目,推出的住宅是164平方米大户型,开盘当天也是去化平平,去化率仅64%。

  长沙一些楼盘置业顾问告诉中国房地产报记者,一方面,随着房地产市场重回“买方市场”,长沙在可售房源增加的同时,具备购买资格的有效需求在减少,市场观望气氛渐浓。去年底以来,各楼盘看房人数明显下降,一些楼盘又开始主动与渠道商合作,加大揽客力度。另一方面,由于楼市调控并未明显松动,一些住房改善型需求意愿强烈、具备购买能力的购房者,却缺乏购房资格,直接导致大户型房源成交困难。

  “去年、前年,有些房企强烈看好长沙楼市后续预期采取不理性竞价,拿到‘双限地’后发现楼市并没有想象中的好,捂盘又不行,多卖又多亏,就采取了放缓开盘节奏、多推大户型的办法。”长沙当地业内人士分析说,由于不少限价房单价在1万元/平方米上下,但楼面价和售价之间的差价多的有近5000元/平方米,少的却不到2000元/平方米,算上建安、营销、财务成本和税费,拿地企业可操作利润空间很小,不得不通过做成大户型方式来摊低单价成本,导致真正刚需购房者,面对高额总房款只能望房兴叹。

  中国房地产报(微信ID:china-crb)记者通过查询资料发现,福晟翡翠湾项目用地是2017年12月26日出让的梅溪湖F-20地块([2017]长土网054号),当时经过46轮竞价,在溢价44.5%之后出让,折合楼面地价7088元/平方米。也就是说,该限价楼盘住宅单价售价与楼面地价之间的价差,仅2882元/平方米。

  长沙福晟翡翠湾项目营销中心工作人员告诉记者,目前该项目正在推商业性质的毛坯公寓。虽然建筑面积只有38平方米~80平方米,但其宣称,由于与住宅一样带有入学指标,公寓(毛坯)单价已过2万元/平方米。

  不过,春节过后,长沙新推的一批“双限地”,已在出让条件中对刚需户型比例作出了规定,基本上要求144平方米以下的住宅户型不少于60%,优先首套刚需购买,或是为了避免“双限地”住宅出现大户型扎堆现象。

  自2017年8月长沙市住宅用地试行“限房价+竞地价+摇号”政策以来,“逢双限地必熔断”在长沙土拍市场已成为常态。每推出一宗“双限地”,基本上能吸引数家甚至数十家房企参与竞拍摇号,长沙土拍市场达到了空前火热程度。

  “开发商当时看中的不仅仅是限价房价格不高,对赌的更是限价房背后,长沙全装修政策带来的利润空间。”长沙一位不愿具名的房企负责人透露,由于当地政府个别部门监管缺失,部分全装修楼盘已扰乱了正常楼市秩序,导致长沙全装修政策在推进过程中摇摆不定,使开发商和购房者陷入“两难”甚至是对立。

  去年5月17日,长沙卓越以8135元/平方米楼面价,竞得了编号为[2018]长沙市025号的地块。由于其住宅(毛坯)售价限价与楼面地价之间价差仅为1765元/平方米,当时业界普遍认为,该开发商必然会在住宅全装修或商业方面动脑筋,否则难以避免亏本,甚至是以工程质量偷工减料为代价。

  当下,尽管长沙基本暂停了全装修项目价格备案,但也有“双限地”项目在采用精装修房形式销售。只是目前在长沙市场,由于部分楼盘全装修质价严重不符,购房者对于精装修房态度褒贬不一,接受度普遍不高。

  从当地楼市去化数据也可以看出,毛坯限价房明显比全装修限价房卖得好,全装修限价房在长沙楼市并不叫好。地段较好的“双限地”项目,通过精装溢价弥补或提升了利润空间;而地段缺乏优势或区域竞争较为激烈的“双限地”项目,不仅没有顶着“天花板”价格销售住宅,反而已开始降低身段优惠跑量。

  “长沙‘双限地’主要考验的是在土地挂牌出让时,房企能不能理性竞价,其出路与做不做全装修有很大关系。”有当地房企人士坦言,由于长沙购房者对于全装修接受度普遍不高,“双限地”开发商若不做全装修,去化速度更快,但可能会亏本;若做全装修,楼盘去化又会受影响,对开发商而言是一个两难选择。

  不仅如此,长沙楼市全装修维权隐患仍未排除。由于被指质价不符、监管缺位,导致遗留在营销环节和工程质量等方面的问题,在今年下半年逐步迎来楼盘交付后,或会频繁“暴雷”。对此,长沙个别房企已有充分预估。但下阶段,长沙如何疏导应对全装修楼盘集中交付时频发的维权事件,是摆在当地政府面前一道不小的难题。

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